Η μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα είναι μία διαδικασία που χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή καθώς περιλαμβάνει αυστηρούς κανόνες και συχνά απαιτεί την συνεργασία πολλών επαγγελματιών.
Σε κάθε περίπτωση λοιπόν πρέπει να είστε απόλυτα ενημερωμένοι πριν προχωρήσετε σε αυτή την διαδικασία.
Σε αυτό τον οδηγό λοιπόν θα δούμε:
- Τι είναι η μεταβίβαση ακινήτου
- Τι είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου και πότε επιβάλλεται
- Ποια είναι τα βασικά δικαιολογητικά για την μεταβίβαση ακινήτου
- Ποια είναι τα δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου από τον μηχανικό
- Ποια είναι τα δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου από τον συμβολαιογράφο
- Ποια είναι η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου σε περίπτωση αγοραπωλησίας
Ας τα δούμε λοιπόν ένα-ένα.
Τι Είναι η Μεταβίβαση Ακινήτου;
Η μεταβίβαση ακινήτου είναι μια νομικά δεσμευτική διαδικασία, στην οποία εμπλέκονται δύο μέρη, είτε φυσικά είτε νομικά πρόσωπα. Βασικός σκοπός αυτής της διαδικασίας είναι η μεταφορά του τίτλου ιδιοκτησίας ενός ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή.
Η επιτυχής ολοκλήρωση της μεταβίβασης απαιτεί τη συνεργασία εξειδικευμένων επαγγελματιών, όπως μηχανικών, συμβολαιογράφων, λογιστών και δικηγόρων. Αυτή η συνεργασία διασφαλίζει την ολοκληρωμένη νομική και τεχνική εξέταση του ακινήτου, η οποία προϋποθέτει τη συλλογή όλων των απαραίτητων εγγράφων και δικαιολογητικών.
Τι Είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και Πότε Επιβάλλεται;
Το κόστος μεταβίβασης ενός ακινήτου δεν περιορίζεται στο χρηματικό ποσό που καταβάλλει ο αγοραστής στον ιδιοκτήτη.
Περιλαμβάνει και άλλα έξοδα, όπως ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ). Ο ΦΜΑ είναι ο φόρος που επιβάλλεται από το κράτος σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου που περιλαμβάνει αντάλλαγμα.
Πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου, τα συμβαλλόμενα μέρη υποβάλλουν από κοινού δήλωση για τον ΦΜΑ. Ο αγοραστής έχει την υποχρέωση να εξοφλήσει τον φόρο αυτό.
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου αποτελεί σημαντική πηγή δημοσίων εσόδων, συμβάλλοντας στην κάλυψη κρατικών δαπανών. Ωστόσο, εξαιρέσεις ισχύουν σε περιπτώσεις όπως η δωρεά, η γονική παροχή ή η κληρονομιά, όπου αντί του ΦΜΑ επιβάλλονται αντίστοιχα ο φόρος δωρεάς, γονικής παροχής ή κληρονομιάς.
Ποια Είναι τα Βασικά Δικαιολογητικά για την Μεταβίβαση Ακινήτου;
Υπάρχει μία μεγάλη λίστα δικαιολογητικών που πρέπει να συλλεχθούν προκειμένου να υπάρξει μεταβίβαση ακινήτου.
Τα βασικά δικαιολογητικά είναι τρία και είναι τα ακόλουθα:
1. Τίτλος ιδιοκτησίας / κτήσης
Ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι το νομικό έγγραφο που αποδεικνύει την κυριότητα ενός ακινήτου ή άλλου περιουσιακού στοιχείου. Περιλαμβάνει πληροφορίες για τον ιδιοκτήτη, την τοποθεσία, τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τυχόν επιβαρύνσεις ή περιορισμούς.
Μετά την μεταβίβαση του ακινήτου εκδίδεται νέος τίτλος ιδιοκτησίας με τα στοιχεία του νέου ιδιοκτήτη.
2. Οικοδομική άδεια
Επιπλέον είναι απαραίτητη η οικοδομική άδεια.
Πρόκειται για το έγγραφο που πιστοποιεί τη νομιμότητα μιας κατασκευής. Ελλείψει αυτού, η κατασκευή χαρακτηρίζεται ως αυθαίρετη και δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση της. Αποτελεί απαραίτητο στοιχείο για κάθε διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου.
3. Φωτοτυπίες ταυτοτήτων των συμβαλλόμενων μερών, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ. Εισοδήματος
Τέλος, τα παραπάνω έγγραφα χρησιμοποιούνται από τον συμβολαιογράφο για την ταυτοποίηση των συμβαλλόμενων μερών και για τον έλεγχο των φορολογικών τους υποχρεώσεων.
Ποια Είναι τα Δικαιολογητικά Μεταβίβασης Ακινήτου από τον Μηχανικό;
Είναι σύνηθες να εμφανίζονται ανακρίβειες στα επίσημα έγγραφα, γεγονός που μπορεί να επιφέρει πρόστιμα και την ανάγκη για διορθώσεις. Αυτές οι αλλαγές ενδέχεται να επηρεάσουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου, επηρεάζοντας αντίστοιχα και τους φόρους που καλείστε να καταβάλετε.
Ο μηχανικός σας υποστηρίζει στον εντοπισμό και την τακτοποίηση τυχόν αυθαιρεσιών ή αποκλίσεων και είναι αυτός που μπορεί να σας βοηθήσει να συλλέξετε τα παρακάτω δικαιολογητικά.
1. Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου
Το Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου είναι το επίσημο έγγραφο που εκδίδεται μετά την ολοκλήρωση της ρύθμισης αυθαιρεσιών ή άλλων νομικών εκκρεμοτήτων ενός ακινήτου, πιστοποιώντας ότι η διαδικασία τακτοποίησης έχει ολοκληρωθεί και το ακίνητο συμμορφώνεται πλέον με τη νομοθεσία.
2. Βεβαίωση μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας
Η Βεβαίωση μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας είναι το έγγραφο που εκδίδει ο μηχανικός, πιστοποιώντας ότι ένα ακίνητο δεν έχει αυθαιρεσίες ή ότι τυχόν αυθαιρεσίες έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με τη νομοθεσία. Είναι απαραίτητο για τη μεταβίβαση ακινήτου.
3. Πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου
Το πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα ακινήτου είναι ένα ενημερωμένο σχέδιο που αποτυπώνει με ακρίβεια τα όρια, τη θέση και τα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές και νομικές απαιτήσεις. Είναι απαραίτητο για μεταβιβάσεις, οικοδομικές άδειες και ρυθμίσεις ακινήτων.
4. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου είναι ένα ψηφιακό αρχείο που περιέχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία για την τεχνική, πολεοδομική και νομική κατάσταση ενός κτιρίου ή ακινήτου, διασφαλίζοντας τη συμμόρφωση με τη νομοθεσία. Η έκδοση του είναι υποχρεωτική.
5. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι ένα έγγραφο που αξιολογεί και κατατάσσει ένα κτίριο ή τμήμα του σε ενεργειακή κατηγορία, βάσει της κατανάλωσης ενέργειας. Είναι εξίσου υποχρεωτικό για ενοικιάσεις, πωλήσεις ή ανακαινίσεις κτιρίων.
Ποια Είναι τα Δικαιολογητικά Μεταβίβασης Ακινήτου από τον Συμβολαιογράφο;
Ο συμβολαιογράφος είναι ιδιαίτερα σημαντικός στην διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων. Πέρα από την τελική συμβολαιογραφική πράξη που θα συντάξει, είναι επίσης ο κατάλληλος για να σας βοηθήσει να συλλέξετε τα παρακάτω δικαιολογητικά.
1. Φορολογική ενημερότητα ιδιοκτήτη
Πρόκειται για ένα έγγραφο που περιλαμβάνει όλες τις οφειλές που υπάρχουν σε εκκρεμότητα προς τις φορολογικές αρχές από την πλευρά του ιδιοκτήτη. Η φορολογική ενημερότητα είναι απαραίτητη για την σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης.
2. Ασφαλιστική ενημερότητα ιδιοκτήτη
Η ασφαλιστική ενημερότητα δείχνει τις οφειλές που υπάρχουν προς τους φορείς κοινωνικής ασφάλισης, όπως ο ΕΦΚΑ. Μπορεί να ζητηθεί και κατά τη μεταβίβαση ακινήτου, εφόσον ο ιδιοκτήτης είναι αυτοαπασχολούμενος, ελεύθερος επαγγελματίας ή μέλος εταιρείας.
3. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ επιβεβαιώνει ότι ο τρέχων ιδιοκτήτης έχει δηλώσει το ακίνητο με τα σωστά στοιχεία στις δηλώσεις Ε9 των τελευταίων πέντε ετών και ότι δεν οφείλει ποσό ΕΝΦΙΑ. Για την έκδοσή του απαιτείται η επαλήθευση των στοιχείων του ακινήτου με αυτά των δηλώσεων Ε9 του φορολογούμενου.
Σε περίπτωση αναντιστοιχιών ή λαθών, πρέπει πρώτα να διορθωθούν οι δηλώσεις και στη συνέχεια να εκδοθεί το πιστοποιητικό.
4. Βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ
Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) είναι μια δημοτική υποχρέωση που βαρύνει κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου. Στην περίπτωση μεταβίβασης, ο τρέχων ιδιοκτήτης πρέπει να προσκομίσει βεβαίωση από το δήμο για τη μη οφειλή ΤΑΠ του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, εφόσον αυτό βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως.
5. Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) όπως αναφέραμε και πριν αφορά στις εισφορές που δέχεται το κράτος από κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Συνήθως ανέρχεται στο 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.
6. Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς / γονικής παροχής / δωρεάς
Το Πιστοποιητικό αρ. 105 Ν. 2961/2001 επιβεβαιώνει ότι ο τρέχων ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν έχει οφειλές από φόρους κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής. Για τον έλεγχο τυχόν ανεξόφλητων οφειλών από τον κληρονόμο, δωρεοδόχο ή τέκνο, εξετάζονται οι αντίστοιχες δηλώσεις φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής.
Ποια Είναι η Διαδικασία Μεταβίβασης Ακινήτου σε Περίπτωση Αγοραπωλησίας;
Αφού λοιπόν είδαμε όλα τα δικαιολογητικά που είναι απαραίτητα για την μεταβίβαση του ακινήτου, ας περιγράψουμε τώρα και την διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί.
- Ο συμβολαιογράφος δημιουργεί αίτημα αγοραπωλησίας και προσκαλεί τον πωλητή και τον αγοραστή να παρέχουν τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις.
- Ο πωλητής επιλέγει το ακίνητο από τη λίστα των ακινήτων του, αποδέχεται την πρόσκληση και εξουσιοδοτεί τον συμβολαιογράφο να συλλέξει τα απαραίτητα έγγραφα για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης.
- Ο αγοραστής αποδέχεται την πρόσκληση, επιλέγει το ακίνητο που επιθυμεί και εξουσιοδοτεί τον συμβολαιογράφο να προβεί στις απαιτούμενες ενέργειες.
Με την αποδοχή των προσκλήσεων και την παροχή των εξουσιοδοτήσεων, ολοκληρώνεται η δημιουργία του αιτήματος και δημιουργείται ο ηλεκτρονικός φάκελος της μεταβίβασης.
Ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται για την αποδοχή μέσω SMS και email και συλλέγει τα αναγκαία έγγραφα αυτόματα. Μετά την καταβολή του φόρου από τον αγοραστή, η πλατφόρμα αντλεί τα δεδομένα μέσω myProperty της Α.Α.Δ.Ε.
Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη και καλεί τους δύο συμβαλλομένους για την υπογραφή του συμβολαίου.
Μετά την υπογραφή, το αντίγραφο της πράξης είναι διαθέσιμο στον ηλεκτρονικό φάκελο.
Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος υποβάλει το αντίγραφο στο Κτηματολόγιο και ο αγοραστής ενημερώνεται για τα τέλη, τα οποία μπορεί να πληρώσει ηλεκτρονικά. Μετά την καταβολή, το Κτηματολόγιο ελέγχει τις προϋποθέσεις καταχώρισης και το αποτέλεσμα είναι διαθέσιμο στον φάκελο μεταβίβασης.
Συνοψίζοντας
Στον παραπάνω οδηγό διαφαίνεται πως πραγματικά η μεταβίβαση ακινήτου είναι μία απαιτητική διαδικασία.
Οπότε είναι ιδιαίτερα σημαντικό να έχετε δίπλα σας συνεργάτες που είναι αξιόπιστοι και μπορείτε να τους εμπιστευτείτε.
Στην AccountSaints παίρνουμε αυτό τον ρόλο πολύ σοβαρά και είμαστε δίπλα σας σε κάθε βήμα.
Επικοινωνήστε μαζί μας για οποιοδήποτε φορολογικό, μισθολογικό ή παραπλήσιο ζήτημα τηλέφωνο 2610 621 280 ή στο email [email protected] !
